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不得大拆大建释放什么信号

2021-08-11 11:52:57 来源:财经自媒体
不得大拆大建释放什么信号

  来源:国民经略

  文|凯风

  大拆大建,戛然而止?

  近日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)明确,实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡。

  这意味着,狂飙突进式的城市更新大概率要放缓了,而借助大规模旧改推高房价、房租的传统玩法,已经不合时宜了。

  楼市调控,终于从房地产市场,覆盖到了旧改市场。

  一个旨在全面管控楼市的调控格局即将形成。

  01

  大拆大建的问题有多大?

  这份文件对此直言不讳:

在城市更新推进过程中,出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利的倾向,有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

  历史曾经多次证明,任何一次大拆大建,都容易导致房价、房租暴涨,带来新的问题。

  道理很简单。大拆大建之下,原有的存量住房被拆除,而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房,供求出现期限错配,自然导致房价、房租蠢蠢欲动。

  同时,大拆大建固然会带来一些“钉子户”,但更多的原住民都成了“一夜暴富”的对象,这些释放出的购买力,则会带动房价的上涨。

  这一逻辑,在几年前三四线城市的棚改货币化中体现得淋漓尽致,这一次部分城市的大拆大建也不例外。

  尤其对于一些超大特大城市来说,城中村本来就是潜在的“低成本生活区”,在深圳等地,有一半人都住在城中村。

  如果城中村被集中拆迁,所有旧村一股脑被纳入改造范围,那么房价、房租的上涨就是难以避免的。

  当然,从中长期来看,城市更新则能为城市带来新的住房增量,从而在一定程度上起到平抑房价的作用。

  这些效果,可能要到3-5年之后才能体现,而当下的刚需群体,却不得不面临房价大涨的现实。

  02

  严控大拆大建,要求有多严?

  其一,不得大规模、短时间拆除城中村。同时,住房租金年度涨幅不超过5%。

  根据文件,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

  房租与房价决定机制不同,房价易涨难跌,而房租下跌则司空见惯。原因在于,房租更多受制于居民收入水平,收入不涨,房租也难以大涨。

  然而,有一种情况例外,如果租房市场受到垄断(如长租公寓无限扩张),或者短期供给锐减(如大拆大建),那么房租价格也会出现暴涨之势。

  所以,限制大规模、短时间拆除城中村,无疑是有针对性的。

  其二,严控大规模拆除、大规模增建,旧改的范围和规模都要受到限制了。

  根据新规,老城区更新单元(片区)或项目内,原则上拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%,拆建比不宜大于2。

  一个20%,一个2,对城市更新的边界做了严格约束,势必严重压缩城市更新的利润空间。

  其三,老城区更多是微改造,老旧小区将告别大拆大建模式。

  文件提出,保持老城格局尺度。不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁止修大马路、建大广场。

  对于老城区,大拆大建一直都是主流选择。过去固然有个别案例,但未来一定会受到严格控制。

  老城区的改造,必然是以微更新为主。正如文件所言,

鼓励采用绣花功夫,对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新,合理控制建筑高度,最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理”。

  事实上,这一轮城市老旧小区改造,基本上走的也是“微更新”的模式,以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主,不涉及拆迁改造,不涉及征地补偿。

  ●主要城市2000年前老旧小区占比

  没有大拆大建,自然也不会刺激房地产市场。

  03

  城市更新,为何要防止大拆大建?

  大拆大建是典型的房地产过度开发模式,能短期刺激GDP,但也遗留无数问题。

  大拆大建对GDP的支撑,主要来自于房地产投资和基建投资的疯狂飙升,这些投资大多数转化成了GDP中的“投资”,从而成为房地产依赖的重要来源之一。

  大拆大建,还能带来相当大的土地财政收入。在整个大拆大建的链条里,原住民获得一部分财富,开发商获得了一部分开发收益,而地方政府则拿走了土地收益。

  这是过去“旧改”的常规玩法,但这一轮的城市更新有所不同。

  城市更新,要的是不只是简单的拆迁改造,而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来,这就超出了传统的开发思维。

  有没有产业导入,能不能改变居民生活,会不会增加公共空间,能不能带来投资驱动之外的新增长极?

  这是考验新一轮城市更新的关键所在,也是对“大拆大建”模式的有力纠偏。

责任编辑:李思阳

原标题:不得大拆大建释放什么信号

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