变相为房企加杠杆私募资管计划遭强监管
本报记者/易妍君/广州报道
房地产金融严监管逐步向证券期货经营机构蔓延。
近日有消息称，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）内部下发了《证券期货经营机构私募资产管理计划案例通报》（2021年第2期）（以下简称“《通报》”），主要针对资管计划投资购房尾款资产进行了规范。
《通报》明确指出，资管计划投资购房尾款，实质上为房地产企业资金周转提供便利，一定程度上增加了房地产企业融资杠杆。《通报》同时提及，证券期货经营机构应进一步落实房地产调控政策及有关要求，不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期。
相关产品或变相增加房企融资杠杆
《通报》指出，近期部分证券期货经营机构设立单一资管计划投资购房尾款资产，违反《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“《备案管理规范第4号》”）规定。
《通报》以A基金子公司设立的资管计划为例，介绍了相关产品的情况。即A基金子公司设立的资管计划期限一般为6～12个月，主要向B保理公司购买其持有的购房尾款资产，回款来源为银行发放的按揭尾款。部分资管计划设置循环购买机制，资金回流后继续投资新的购房尾款资产。
据悉，资管计划投资购房尾款不同于传统的房地产项目投资，有观点认为，相关业务并未违反《备案管理规范第4号》规定。一是不属于房地产企业新增债务，未提高房地产企业负债率，不属于房地产企业融资的行为；二是购房尾款不属于《备案管理规范第4号》正向列举的禁止投资范围。
但中基协研究认为，资管计划投资购房尾款，虽不属于正向列举的禁止投向，但实质上为房地产企业资金周转提供便利，一定程度上增加了房地产企业融资杠杆，与国家产业政策及“房住不炒”的导向不符。
此外，一位业内人士向《中国经营报》记者指出，这类资管计划存在几方面风险。首先，资管计划设置循环购买机制，存在期限错配的现实情况。期限错配在金融行业中的表现是资金来源短期化、资金运用长期化，可能会产生由于“发新偿旧”引发的流动性风险；其次，投资购房尾款的资管计划为创新型融资模式，受市场利率波动影响较大，风险程度不稳定。另外，若购房者大面积逾期，无法偿还房贷，这类资管计划会出现兑付风险。
值得注意的是，资管计划作为私募产品，其投资情况往往并不透明，但还是可以从有限的公开信息中略知一二。公众号“西政财富”曾撰文列举了基金子公司-购房尾款单一资产管理计划的产品设计情况：这类产品的期限通常为3/6个月，投资范围主要向开发商购买符合合格标准的购房尾款应收账款资产，产品收益率则根据开发商资质不同而存在差异（5%～10%均有可能）。
就上述产品的交易结构而言，券商或基金子公司作为管理人设立购房尾款单一资产管理计划，委托保理公司进行资产筛选、管理等服务。确定底层资产后，由开发商作为代理转让人与项目公司签订《应收账款转让协议》等，将符合合格标准的购房尾款应收账款债权进行归集并作为基础资产。同时，开发商与基金子公司签订差额补足协议、担保协议等，当基础资产未按期回款时由开发商对资管计划的兑付进行差额补足。
一种观点认为，在地产企业融资困难时期，购房尾款融资产品充当着非常重要的融资载体功能，该类融资产品获取的融资往往会通过各种方式流回到开发商，用于解决拿地或前期开发建设的资金需求。
“中基协严格监管私募资管计划投资购房尾款资产的主要目的是贯彻落实国家关于‘房住不炒’的宏观调控政策，限制对购房尾款的融资行为。”上述业内人士亦指出。
严监管进行时
基于种种因素，目前投资购房尾款的资管计划被叫停，存续产品也面临严监管。
据了解，为进一步规范此类业务，中基协已将上述情况报告至监管部门，并开展专项抽查工作。中基协还在《通报》中要求，证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期。
实际上，中基协在几年前已加强对涉房资管计划备案的监管，例如2017年2月13日出台《备案管理规范第4号》。彼时，该规范相当于叫停了涉及16个房价上涨过快城市的私募、资管计划投资房地产开发企业项目。包括委托贷款、嵌套投资信托计划、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以明股实债方式受让项目股权等投资方式（也是开发商常用的融资方式）受到重点监管。
《备案管理规范第4号》明确，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金，不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
回溯来看，信托、资管计划以及基金子公司一度是中小型地产企业较为看重的融资渠道之一。毕竟，通过房地产信托等渠道融资的门槛更低，且融资形式、资金用途上更灵活。这也使得2016年，地产企业通过这些非传统类渠道的融资规模快速上升。以基金子公司资管产品为例，根据用益信托网统计，2016年投向房地产领域的产品数量共计304只，投资金额约880亿元，相较2015年的130只、286亿元，发行量增加接近2倍。
不过，地产调控政策落地以及通道业务监管升级之后，包括基金子公司资管计划在内的非标融资规模（投向房地产）也大幅下滑。
而近几年，通过资产证券化融资亦开始受到房地产企业的青睐，以购房尾款作为底层资产的资产支持专项计划的数量持续增加。记者查询中基协“资产支持专项计划公示信息”了解到，目前名称中含有“购房尾款”的存续资产支持专项计划共有84条，这些专项计划的管理人多为基金子公司、证券公司或是券商资管。最早通过备案的购房尾款资产支持专项计划可以追溯到2015年12月。
自2020年以来，目前已有21只购房尾款资产支持专项计划获得备案，管理人包括平安证券、国信证券、长城嘉信资产管理有限公司等券商及基金子公司。
责任编辑：杨亚龙
原标题：变相为房企加杠杆私募资管计划遭强监管
